부동산 경매는 ‘시세보다 싸게 살 수 있다’는 매력으로 많은 이들의 관심을 끌고 있습니다.
특히 최근 부동산 가격 변동성 속에서 투자 수단으로 경매를 고려하는 이들이 늘고 있죠.
하지만 겉보기엔 저렴해 보여도, 경매는 결코 단순한 ‘득템’의 과정이 아닙니다. 경매에는 일반 매매에서 볼 수 없는 다양한 리스크가 숨어 있기 때문입니다.
오늘은 부동산 경매에 도사린 숨은 위험 요소들을 총정리해보겠습니다.
1. 권리분석 실패로 인한 손해
경매 물건을 낙찰받았다고 해서 곧장 내 소유가 되는 것은 아닙니다.
해당 부동산에 설정된 근저당, 가압류, 전세권, 유치권 등의 권리관계를 꼼꼼히 확인하지 않으면 예상치 못한 손실을 입을 수 있습니다.
특히 말소되지 않는 ‘선순위 권리’가 있는 경우, 낙찰자가 그 채무를 떠안아야 할 수 있습니다.
즉, 시세보다 싸게 낙찰받았지만 결국 실질 비용은 더 커질 수 있다는 뜻이죠.
2. 점유자와의 명도 분쟁
경매 부동산은 대부분 기존 거주자나 임차인이 점유하고 있는 상태입니다.
이들을 퇴거시키기 위한 명도(집 인도) 과정은 생각보다 길고 복잡할 수 있습니다.
임차인이 계약서를 근거로 대항력을 주장하거나, 보증금을 돌려달라며 버티는 경우, 심지어 불법 점유자가 주거하고 있는 경우도 있습니다.
이때는 명도소송을 진행해야 하고, 강제집행까지 가는 사례도 적지 않습니다. 시간, 비용, 스트레스가 큰 리스크 중 하나입니다.
3. 하자 있는 부동산 가능성
경매로 나온 부동산은 이미 금융기관에 채무를 갚지 못해 나온 경우가 많습니다.
즉, 소유자나 점유자가 해당 부동산을 방치하거나 관리하지 않았을 가능성이 높습니다.
누수, 곰팡이, 불법 증축, 붕괴 위험 등 하자가 있어도 낙찰자는 이를 사전에 알기 어렵고, 계약 해지나 수리를 요구할 수도 없습니다.
하자 부담은 고스란히 낙찰자의 몫입니다.
4. 취득세·법무비용 등 추가 비용
시세보다 저렴하다고 무조건 이득은 아닙니다.
낙찰가 외에도 취득세, 등기비용, 법무사 수수료, 명도 비용, 리모델링 비용 등 여러 추가 비용이 따릅니다.
실거주 목적이라면 이사 비용과 중개수수료까지 고려해야 하죠.
총비용을 제대로 계산하지 않으면, 생각보다 큰 금액을 지출하게 됩니다.
5. 낙찰 후 대출 어려움
경매 물건은 대출이 쉬울 거라 생각하기 쉽지만, 은행에서 대출을 꺼리는 경향도 있습니다.
특히 하자가 있거나 감정가 대비 낙찰가가 낮은 경우, 대출 심사에서 불이익을 받을 수 있습니다.
이로 인해 대출을 기대했다가 자금난을 겪는 경우도 있습니다.
6. 입찰 경쟁 과열과 감정가 함정
요즘처럼 경매 시장에 진입하는 사람이 많아지면 입찰 경쟁도 치열해집니다.
이럴 땐 감정가보다 훨씬 높은 가격에 낙찰되는 경우도 생기죠.
감정가는 시장 상황을 반영하지 못하거나 오래전 책정된 경우가 많기 때문에, ‘감정가 80% 낙찰’이 꼭 싸다고 볼 수 없습니다.
시세조사 없이 낙찰받는 것은 위험한 선택입니다.
경매는 공부가 먼저다
경매는 잘 활용하면 좋은 기회가 되지만, 무지한 접근은 오히려 ‘독’이 됩니다.
법률적 지식, 시장 분석, 권리분석 능력은 필수이며, 경험자와 전문가의 조언을 듣는 것도 중요합니다.
시세보다 싸게 샀다는 기쁨은 잠시, 명도 소송과 추가 비용, 하자 복구로 인한 고생은 오랫동안 이어질 수 있습니다.
경매를 진지하게 고려한다면, 사전에 철저히 공부하고 리스크를 감내할 준비를 마친 뒤 접근하는 것이 바람직합니다.